Финансовый кризис не минул и рынок загородной недвижимости. Ситуация у девелоперов коттеджных городков критичная. Чего же стоит ожидать покупателю? Приобрести коттедж сейчас, или же подождать, пока застройщики "сдадутся" и снизят цены? Портал BuilderClub попытался разобраться в ситуации.
Ипотечная недостаточность
Неприятным сюрпризом для девелоперов коттеджных городков во всех регионах страны стало резкое падение спроса на загородную недвижимость. Сложность в получении кредитов поумерили потребительские аппетиты: желающих продать коттеджи в разы больше, чем желающих их купить. Ситуацию усугубляет также отложенный спрос – многие платежеспособные покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на обещанное снижение цен. Особенно остро встала эта проблема для киевских застройщиков, которые в последнее время разошлись не на шутку и увеличивали объемы строительства загородной недвижимости не по дням, а по часам. По прогнозам участников рынка, до конца года девелоперам коттеджных городков удастся продать лишь седьмую часть возведенных домов.
Если на рынках первичной и вторичной жилой недвижимости ипотечный кризис коснулся в основном эконом-класса, то в сегменте загородного жилья он сыграл злую шутку и с дорогим жильем. В этом году спрос сместился в сторону бюджетного жилья - не имея возможности взять кредит, покупатели предпочитают покупать коттеджи по $200-400 тысяч.
Недвижимость оптом
Ужесточение конкуренции и финансовый кризис повлекли за собой снижение доходности проектов загородной недвижимости. В связи с этим ряд девелоперов пересмотрели планы относительно объемов строительства коттеджей, а некоторые и вовсе отказались от таких проектов. В частности, "ТИКО-Констракшен" выставила на продажу проект строительства коттеджного городка в с. Гнидын Киевской области, «XXI Век» продает целое направление, занимающееся строительством коттеджных городков, а Global Solutions продала проект городка «Витберг» компании Dragon Ukrainian Properties and Development. Нынче продавать загородную недвижимость целыми проектами выгодней, чем искать покупателя для каждого отдельного коттеджа.
География загорода
Рынок загородной недвижимости в Украине развивается неравномерно. Самой большой популярностью у застройщиков пользуются столичный регион и побережье Черного моря.
Почти половина коттеджных городков страны приходится на Киевскую область, четверть – на Крым, 8% - на Одесскую область. Другие областные центры представлены несколькими коттеджными городками, а некоторые – и вовсе не имеют организованных загородных поселений.
В центральном регионе Украины насчитывается всего шесть коттеджных городков, четыре – возле Днепропетровска и два – возле Полтавы. Запад страны представлен также шестью организованными поселками – Львов, Ивано-Франковск и Тернополь имеют три, два и один городок соответственно. На юге страны расположилось 63 коттеджных городка: 49 в Крыму, 13 в Одесской области и один возле Бердянска. На севере страны – 95 коттеджных поселков, один возле Чернигова, остальные – в пригороде Киева. В восточной части Украины построено или находится на стадии строительства семь коттеджных городков, все они расположены в Донецком регионе.
Киев. Рынок загородной недвижимости в Киевской области развивается наиболее активно среди регионов. По подсчетам специалистов портала builder-club.com, количество коттеджных поселков возле Киева приближается к 100, в октябре в них насчитывалось около 12 тысяч домовладений. Около 65% предложения составляют домовладения эконом и бизнес класса.
Интересно, что на фоне снижения спроса некоторые киевские девелоперы продолжают повышение цен на коттеджи, объясняя это ростом себестоимости строительства.
Самыми перспективными направлениями пригорода Киева для постройки коттеджных городков являются Житомирское, Обуховское и Бориспольское. Популярность первых двух объясняется расположением на правом берегу Днепра. Традиционно более успешны коттеджные городки, находящиеся на том же берегу реки, что и деловой центр города – жителям этих городков не нужно переезжать мосты по пути на работу. Бориспольское направление получило признание среди покупателей и девелоперов благодаря хорошим подъездным путям и развитой инфраструктуре. По стоимости загородной недвижимости Бориспольское направление обошло даже Вышгородское, для которого характерны красочные пейзажи и близость к Днепру.
Крым. АРК, как никакой другой регион, отличается количеством стихийных коттеджных поселков. Что, впрочем, не помешало девелоперам возвести там 49 организованных поселений.
Самой большой проблемой застройщиков Крыма является отсутствие свободных земельных участков на ЮБК. Поэтому загородные поселения полуострова «держат путь на север», расползаясь в направлениях Евпатории и Севастополя.
Для Крыма характерен большой разброс цен на загородную недвижимость. Стоимость квадратного метра начинается с $1000 и доходит до $6000. Рынок недвижимости АРК в меньшей степени подвержен влиянию финансового кризиса, чем остальные регионы страны, так как спрос растет в категории люкс и новые проекты быстро окупаются. Кроме того, жилье в коттеджных городках интересней для покупателей, чем квартиры в многоэтажках – инфраструктура в Крыму недостаточно развита, а девелоперы загородных поселков компенсируют этот недостаток в рамках проектов.
Рынок загородной недвижимости Крыма представлен в основном коттеджными городками элит-класса. Более бюджетные сегменты на полуострове только начинают появляться. В частности, возле Симферополя начато строительство поселка бизнес-класса, аналогичные проекты планируются и в других регионах АРК.
Рынок загородной недвижимости Украины развивается неравномерно. Причина тому – разная покупательская способность по областям, разные природные условия и несформировавшаяся культура загородной жизни. В условиях финансового кризиса процесс развития рынка коттеджных городков снизит активность практически во всех регионах страны.
В то же время ожидать падения цен на недвижимость в коттеджных поселках не приходится – девелоперы будут сокращать объемы строительства, сетуя на рост стоимости стройматериалов и инфляцию, при этом повышая цены. Снижение спроса вынудит застройщиков занять выжидательную позицию, при этом смягчения условий для покупателей не будет. Потенциальным покупателям коттеджей в Украине ждать нечего: цены будут расти.
я бы не утверждал так однозначно "..цены будут расти." согласен, что застройщики будут занимать выжидательную позицию, но насколько им хватит заработанных денег - это совсем другой вопрос. а в данной ситуации, я бы поставил, что их хватит максимум на 3-4 месяца. и, если к весне кризис не пройдет, то скорее всего им прийдется идти на снижение.
Если учесть, что сейчас они устраивают показательные повышения цен (мол, у нас все в порядке, видите, нам снижать цены не надо), то вряд ли они скоро пойдут на уступки.
если есть хорошие бизнесы "на стороне", то можно долго держать. а вот сколько таких компаний, которые такие бизнесы имеют - тоже вопрос :)
хотя, исходя из ситуации в целом, то и "на стороне" не факт, что будет приносить хорошую прибыль, т.к. кризис не только в строительстве.
как говорится: "поживем - увидим"
Это на самом деле самый интересный вопрос: что дальше будет происходить с ценами?
Выскажу свое мнение.
Я буду говорить ТОЛЬКО о домах в коттеджных городках и только в Украине (в основном под Киевом ☺).
Как и на любом рынке цена товара определяется тремя основными факторами:
1. Себестоимость товара (в нашем случае дома).
2. Норма прибыли продавца. Т.е. сколько продавец хочет заработать.
3. Соотношение спроса (реально обеспеченного деньгами) и предложения. Т.е. сколько покупатель готов заплатить за товар (в нашем случае дом).
Причем следует учитывать, что факторы 2 и 3 очень тесно взаимосвязаны.
Сегодня соотношение спроса и предложения сложилось не в пользу продавцов. Если говорить о Киеве, то на продажу сегодня выставлено около 12000 домовладений. Сами застройщики говорят, что в лучшем случае в 2008 году продадут 1200 домовладений.
Теперь о причинах этого: нет спроса обеспеченного деньгами. Средняя цена на кв.м. в коттеджном городке = 1800 долларов. Средняя площадь дома = 230 кв.м. Итого (по грубым подсчетам) за дом нужно заплатить 1800*230 = 414 000 долларов. Вы много людей знаете, у которых лежат такие свободные деньги и они хотят их потратить именно на покупку дома именно в коттеджном городке? Я нет.
Вторым вариантом покупки является кредит. Сегодня кредит получить чрезвычайно сложно (и прогнозы говорят о том, что дальше будет еще сложнее – мировой финансовый кризис еще далеко не прошел своего пика). Кроме того, кредиты сегодня очень дорогие, что ставит под сомнение целесообразность такого способа приобритения недвижимости.
Теперь давайте посмотрим какие варианты поведения есть в сложившейся ситуации у застройщиков коттеджных городков:
1. Если городок почти завершен и большинство домов уже продано, понижать цены нельзя, т.к. это вызовет возмущение покупателей, которые купили дома раньше. Кроме того, такой городок притягивает клиентов, у которых есть деньги – наверняка хорошее место и скорее всего инфраструктура, проект раскручен и продолжает раскручиваться застройщиком. Примером является городок Олимпик Парк под Киевом. (Правда, других таких примеров лично я не знаю ☺). Цены будут такими же или даже повышаться.
2. Есть построенные и проданные дома, но их очень немного в общей массе запроектированных домов. Скорее всего цены придется снижать, для того чтобы завершить проект. Хотя снижение цен сегодня, не является гарантией появления покупателей.
3. Городок в стадии проектирования и начала продажи домов. Здесь два основных варианта:
А. Отказываться от проекта.
Б. Развивать проект далее в надежде на будущий спрос. Здесь разумным кажется делать жилье более доступным: снижая площадь домовладения и цену квадратного метра (основным инструментом – как мне кажется - здесь станет снижение нормы прибыльности засройщика с сегодняшних 70-120% до разумных 20-30%).
4. Компания застройщик банкрот и ее правоприемник занимается распродажей имущества. В этом случае снижение цен очень вероятно, т.к. продавца скорее всего будет интересовать как можно более быстрое получение денег.
Если обобщить сказанное и сделать выводы, получится следующее:
1. Цены в каждом коттеджном городке будут вести себя индивидуально ☺ в зависимости от конкретной ситуации.
2. В общем цены на квадратный метр в коттеджных городках, скорее всего, в течение полугода снизятся на 20%-40%, опять же в зависимости от конкретной ситуации.
3. Далее какое-то время цены будут стабильны. Уменьшится количество компаний-застройщиков и коттеджных городов. Соотношение спроса и предложения сбалансируется.
Все вышесказанное, безусловно, мое личное мнение. Правда подкрепленное опытом работы на этом рынке, кучей прочитанных аналитических статей и бесконечным общением с участниками этого рынка. ☺
Мелкие игроки будут уходить из рынка, останутся только крупные компании.
Вот. Нарыл тут интересную инфу по этому поводу: "Согласно исследованию компании "Траектория", рынок коттеджных поселков сейчас выглядит так.
Количество коттеджных поселков под Киевом приближается к 120.
Построено 2 тыс. домовладений в 21-22 поселках.
Под Киевом на разных стадиях строительства находятся 95-98 коттеджных поселков, более чем 12 тыс. домов.
На этапе строительства находятся 6 тыс. домовладений в 40-43 поселках.
В процессе проектирования - 7 тыс. домов в 32-35 поселках.
В 22 коттеджных поселках все продано.
Реальные продажи ведутся в 40 поселках (около 4 тыс. домовладений)."
Количество коттеджных поселков под Киевом приближается к 120.
Построено 2 тыс. домовладений в 21-22 поселках.
Под Киевом на разных стадиях строительства находятся 95-98 коттеджных поселков, более чем 12 тыс. домов.
По моим данным, 96 поселков сегодня под Киевом (я считала). С учетом тех, в которых ведется стоительство домов, и без учета находящихся на стадии проектирования городков.
Реальные продажи ведутся в 40 поселках
они ошиблись. это разве что реальные попытки продаж))