В начале 2008 года земля под коттеджную застройку была одним из самых привлекательных инструментов для инвестиций в Украине. В первом полугодии цены демонстрировали стремительный рост, тем самым привлекая все больше спекулянтов и осложняя жизнь желающим купить надел не для перепродажи, а для строительства собственного дома. История же в итоге получилась как в пословице – чем выше взлетишь, тем больнее падать. К концу года спекулянты, как в голливудских блокбастерах, бежали с рынка, уворачиваясь от осколков разрушающейся системы.

Основной причиной снижения стоимости земельных участков под индивидуальное строительство стал экономический кризис. Снижение покупательской способности вынудило многих потенциальных покупателей отодвинуть приобретение земли на второй план. Процесс усугубило подорожание иностранных кредитов для украинских банков, результатом которого стало сворачивание программ ипотечного кредитования. Эти два фактора привели к снижению спроса на земельные участки практически к нулю. Но наиболее болезненным ударом по уже умирающему рынку стало повышение процентных ставок по уже выданным кредитам. Если ранее продавцы могли беспрепятственно удерживать уровень цен, надеясь на случайного покупателя (что они и пытались делать довольно длительное время), то с ужесточением условий кредиторов, они столкнулись с демпингом со стороны заемщиков, вынужденных продавать кредитные наделы чтобы рассчитаться с банком.

По отдельному сценарию развивается рынок земельных участков, расположенных на территории коттеджных поселков. Многие застройщики продают в поселках наделы с условием подряда в строительстве дома. Сложнее всех в 2009 году придется тем, у кого высокая себестоимость строительства (яркий пример – поселок «Маєток» возле Киева, который расположен на плавучих грунтах - коттеджи в нем требуют очень основательного свайного фундамента). Впрочем, конкурировать с продавцами земли под индивидуальную застройку будет проблематично для всех застройщиков, ведь для них актуален вопрос рентабельности проекта.

2008 год, как и шесть предыдущих лет, вся заинтересованная общественность наблюдала за спектаклем о снятии моратория с земель сельхозназначения. Если учесть, что из 60 млн га украинских земель две трети составляют сельскохозяйственные, то становятся понятными причины такой нерешительности властей.

С отменой моратория, целевое назначение многих участков будет изменено (под коммерческую и индивидуальную застройку), даже не смотря на обещания политиков запретить на несколько лет даже думать об этом. Но внутренние противоречия терзают властей по другим причинам. Во-первых, для отмены моратория необходимо принять несколько полезных законов и продумать множество процедур, которые помогут сделать рынок земли цивилизованным и мало-мальски контролируемым. А пока члены парламента не определятся с межпартийными отношениями, им не до конструктива. Во-вторых, прозрачность в таких вопросах, как правило, нужна только тем участникам процесса, которые не могут на него повлиять. В-третьих, выброс большого количества свободных участков - это хорошо, но только для тех, кто собрался их покупать. А для тех, кто ранее запасся гектарами с целью подзаработать на их перепродаже, отмена моратория является очень нежелательной, особенно в условиях обрушившегося рынка.

С другой же стороны, пока не будет рынка земли, не будет и развития сельского хозяйства. А Европа настоятельно рекомендует озаботиться этим вопросом.

Впрочем, как говорят сами парламентарии, главное – стабильность. А поэтому можете быть уверены, сериал «я не сказала «да» - вы не сказали «нет» будет продолжаться еще минимум год - в конце декабря депутаты приняли соответствующее положение. Однозначно одно: пока парламентариев будут терзать внутренние противоречия в вопросе отмены моратория, риск оказаться с гектарами подешевевшей никому не нужной земли будет нависать над продавцами дамокловым мечом. И до тех пор, пока вопрос не разрешится, продавцы будут пытаться «сплавить» участки побыстрее, но при этом образуется отложенный спрос до момента удешевления.

Где по чем

Отсутствие спроса на земельные участки расставило цены на свои места, таким образом уменьшив разрыв между «дорогими» и «дешевыми» регионами. В наиболее востребованных регионах страны стоимость земельных участков была завышена в несколько раз. В то же время земля во многих регионах оставалась недооцененной. С обвалом рынка, самое большое снижение цен продемонстрировали области с перегретой стоимостью земли. А в регионах с адекватными ценами на землю снижение было минимальным или вообще не наблюдалось (например, в Кировоградской области).

Рынок земли отличается высокой инерционностью, вызванной психологическим фактором – в сознании украинцев давно укоренилось мнение, что земля дешеветь не может априори, особенно в стране, где всегда все только дорожает «потому что бензин подорожал». Поэтому все прогнозы риэлторов о том, что рост стоимости участков будет только ускоряться, были приняты покупателями как неизбежность и возымели нужное действие. Скачек стоимости наделов в конце 2007 – начале 2008 года дал толчок повышению цен в течение последующих полугода. Летом подорожанию земли поспособствовало снижение курса доллара – продавцы не стеснялись повышать цены, мотивируя это удешевлением американской валюты.

О том, что прогнозы риэлторов – не более чем подогревание цен, стало понятно осенью, когда неплатежеспособные заемщики решили продать участки, чтобы вернуть кредиты банкам. В некоторых регионах стоимость земли в считанные недели обрушилась в несколько раз.

Стоимость земельных участков в пригороде Киева снизилась за год в среднем на 15%. Примечательно, что самое большое снижение продемонстрировали районы с самой дешевой землей: Барышевский (-65%), Фастовский – (60%) и Кагарлыцкий (-45%). За ними следуют районы с перегретым рынком земли: Обуховский и Киево-Святошинский (в обоих снижение составило 16%).

В Днепропетровской области, наоборот, наиболее активно снижались цены на левом берегу возле областного центра и Днепродзержинска. Эти районы являются наиболее престижными в области благодаря сосновым лесам и близости рек.

В конце 2008 – начале 2009 года в наиболее востребованных населенных пунктах пригорода Днепропетровска сложились такие цены предложения.

Стоимость земли в Харьковской области за год снизилась на треть. При этом в первом полугодии на рынке наблюдался стремительный рост, а во втором – еще более стремительный обвал. Хоть стоимость земли здесь и невысокая, назвать участки в регионе недооцененными сложно – даже в престижных поселках часто отсутствует большинство коммуникаций.

Одесские риэлторы упорно держат цены на землю на довольно высоком уровне. С рынка исчезли предложения по 50-100 тысяч долларов за сотку, но продавцы еще надеются продать по 6-10 тысяч долларов/сотка вполне посредственные участки.

В западных областях страны ситуация с ценами на земельные участки неоднозначная и зависит от расположения земли. Участки в курортных районах снижаются в цене гораздо быстрее, чем в нетуристических населенных пунктах. Но в то же время, если говорить об усредненной цене предложения, к примеру во Львовской области, то налицо факт повышения стоимости участков. Такой показатель не отображает реальную картину рынка, поскольку получился он за счет резкого увеличения доли элитных наделов в общем объеме предложения. На падающем рынке продавцы пытаются избавиться от земли в Трускавце и Славском как можно быстрее, выбрасывая на рынок наделы по 10-30 тысяч долларов за сотку. Если не учитывать предложения явно спекулятивного характера, то средняя стоимость участков в регионе в конце года составила 3,3 тысячи долларов за сотку, снизившись за год на 7%.

Обрушились цены в Житомирской области. Ранее стоимость земли в регионе демонстрировала небывалый рост благодаря киевлянам, активно скупавшим здесь участки, а также спекулянтам, пользующимся этим фактом.

В Крыму со снижением спроса практически исчезли с рынка предложения в верхнем ценовом сегменте. Выставлены на продажу в основном участки небольшой площади – 5-10 соток.

Рынок земли рухнул, но его последствия в должной мере не ощущаются до сих пор. Ценам есть куда снижаться, поэтому «дно» еще впереди. В этом году условия покупки будут гораздо выгодней, а продавцы сговорчивей. А если учесть, что ипотеки на выгодных условиях в ближайшее время ожидать не приходится, то у продавцов варианта два: либо продавать по адекватным ценам, либо держать дешевеющий товар до «лучших» времен, которые наступят не через один год.