Последние заданные вопросы
Есть вопрос по Документации?

Задайте его специалистам
нашего портала!

Только профессионалы отвечают на ваши вопросы!

После ответа можно продолжить общение со специалистом.

За последний месяц задано 5 вопросов и оставлено к ним 54 комментария.

** чтобы задать вопрос необходимо оплатить платную подписку

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры? Днепропетровск.

Вопрос задал:

Добрый день.

Подскажите, пожалуйста, какие документы нужно попросить у продавца квартиры и на что в этих документах обращать внимание при покупке квартиры для себя.

И еще: дом, в котором находится квартира 1959 года постройки, где можно узнать не планируют ли этот дом в недалеком будущем снести, чтобы построить что-нибудь новое?

Комментарии

  • valera 5 лет назад

    Я отвечу, что знаю о том, как определить не будут ли сносить дом. Официально - никак, к сожалению. Планы застройки городов держатся в секрете :-). Может у Вас есть знакомые проектировщики, возможно они видели, или могут посмотреть Ваш район в плане. Но обычно им просто делают копию из плана с тем местом, где они проектируют и строят. Еще один вариант, тоже не прямой. Можно уточнять в ЖЭКе, прописывают ли они маленьких детей в этот дом. Если нет - (под разными предлогами),- то точно что то планируется. Если прописывают без проблем,- то это еще ни о чем может не говорить, так как просто могут сами не знать. Дело втом, что потом, при сносе и расселении, проще получить компенсацию, если прописаны маленькие дети.

    Мы задали Ваш вопрос юристу (Yadviha), она прокомментирует Ваш вопрос здесь же (и по документам, и по сносу).

    ответить
  • Yadviha 5 лет назад

    Информацию о «судьбе» Вашего дома можно найти в Ген. Плане города, если Вам удастся с ним ознакомиться.

    Перед покупкой квартиры очень важно проверить следующее:

    • Справка из ЖЕКА о составе семьи. Из этой справки Вы узнаете, сколько человек прописано в квартире, кто собственник и кто был собственником ранее
    • Правоустанавливающие документы, включая: договор купли-продажи, ордер на получение квартиры, свидетельство о праве собственности, документы о приватизации квартиры

     Из перечисленных выше документов Вы можете определить, что нужно проверять далее:

    • Как давно продавец владеет этой квартирой, если менее трех лет, то желательно проверить документы на покупку этой квартиры продавцом. Если три года не прошло, то продавцы продавца могут иметь претензии на квартиру
    • Также, по дате покупки квартиры продавцом важно проверить: был ли продавец в браке на момент  покупки квартиры и на момент продажи Вам квартиры – если да, то необходимо получить письменное согласие супруга (супруги), или отказ от претензий на квартиру
    • Необходимо получить письменное согласие всех собственников квартиры на продажу (если их несколько)
    • Если на дату продажи квартиры в квартире прописаны взрослые, у которых есть несовершеннолетние дети, и эти дети нигде не прописаны, или же прописаны с своими родителями,  то придется получать  согласие органа опеки и попечительства. До оформления сделки важно проверить прописаны ли несовершеннолетние дети по новому адресу
    • Необходимо проверить технический паспорт квартиры на дату покупки квартиры Вашим продавцом и на сегодняшний день: не было ли в квартире перепланировок, а если они  проводились, то оформлены ли они документально. Надлежащее оформление перепланировки очень важно, иначе, у Вас могут возникнуть проблемы при продаже квартиры в дальнейшем. Вы не сможете оформить залог на квартиру с неоформленной перепланировкой.  Оформление перепланировки может стоить 10-15 % стоимости  квартиры. В некоторых случаях, для оформления техпаспорта на квартиру при продаже проще временно восстановить снятые ранее стены, нежели официально получать все необходимые согласования на перепланировку.
    • Необходимо проверить, не внесена ли квартира в Государственный реестр ипотек и в Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Это можно проверить у нотариуса. Если квартира является предметом какого-то спора, внесена в залог за кредит, внесена в уставной фонд юридического лица, то оформление покупки нужно будет согласовывать с теми, кто внес квартиру в реестр.
    • Возможно, будет целесообразным, попросить продавца (и сособственников квартиры) предоставить справку о состоянии их психики.
    • Внимательно изучите документы продавца и членов его семьи, проверьте, совпадают ли даты: отметки о браке у супругов.
    • В том случае, если продавец получил квартиру по наследству, важно проверить, нет ли претензий у родственников умершего на эту квартиру и какой срок исковой давности. Возможно кто-то из родственников умершего за границей или в местах лишения свободы, и в этом случае, у вас могут возникнуть проблемы с такими родственниками не зависимо от даты смерти. Претензии могут быть предъявлены как только такие родственники узнают о смерти предыдущего собственника квартиры, что может случиться или через 10 лет после покупки Вами квартиры.

    Также не забудьте проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам и выписались ли все проживающие из квартиры. Все документы желательно проверять самому, договора и документы внимательно вычитывать.

    Очень часто агентство недвижимости  «обещает» проверить все документы и «гарантирует» чистоту сделки, но на практике, если Вы столкнетесь с ситуацией, когда продавец истребует у Вас квартиру обратно, то Вы сможете вернуть только ту сумму, которая будет указана в Вашем договоре купли-продажи, а агентство недвижимости не возместит Вам ваших убытков, разве что такое обязательство агентства будет указано в Вашем договоре с агентством.

    ответить
  • pioner 5 лет назад

    Спасибо огромное за такой подробный ответ. 

    Возник еще один вопрос. Какие документы оформляются при покупке квартиры?  Где (в каких инстанциях) это оформление происходит? Сколько такое оформление стоит?

    ответить
  • Yadviha 5 лет назад

     После оформления договора купли-продажи квартиры у покупателя на руках должны остаться:

    • договор купли-продажи
    • нотариально заверенная копия договора купли-продажи договора
    • извлечение из реестра прав собственности
    • копии об уплате всех  сделанных Вами платежей (копии заверяйте в банке, в котором делали оплату)

    Получив эти документы, Вам необходимо обратиться в БТИ для регистрации договора.

     Примерная стоимость оформления:

    1. регистрации договора купли-продажи в реестре сделок – 30-50 грн
    2. бланки для оформления сделки
    3. нотариальное оформление согласия супруга(ги) на продажу и покупку
    4. Справка об отсутствии налогового запрета – 17 грн.
    5. Справка об отсутствии запретов на отчуждение – 30-50 грн
    6. Госпошлина (в гос. нот. конторе, или оплата за нот. оформление сделки) - 1% от цены сделки в соответствии с договором (в соответствии с Декретом Кабинета Министров Украины от 23 апреля 1993 года № 7-93 «О госпошлине»)
    7. Сбор в Пенсионный фонд - 1% (в соответствии с Законом Украины О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование № 967-XIV от 15 июля 1999 года)
    8. нотариальное оформление сделки - 300 - 900 грн.
    9. Регистрация в БТИ — от 35 грн. 

    Для оформления договора купли-продажи:

    Документы от продавца квартиры

    1. оригинал правоустанавливающего документа (свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, дарения или др.)
    2. тех-паспорт на квартиру
    3. выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (ранее оформлялась справка-характеристика БТИ)
    4. Форма № 3 из ЖЕКА
    5. Паспорта всех собственников
    6. Идентификационные коды всех собственников
    7. Письменное, нотариально заверенное согласие сособственника (если он сам не может присутствовать на оформлении сделки)

    Документы от несовершеннолетних

    1. Свидетельство о рождении
    2. Идентификационный код
    3. Решение опекунского совета
    4. Согласие родителей / опекунов на продажу квартиры
    5. Если ребенок старше 14 лет и является сособственником квартиры, то он должен присутствовать при оформлении договора и расписаться в нем (в присутствии нотариуса)

    Документы покупателя квартиры:

    1. паспорт покупателя квартиры
    2. Идентификационный код покупателя
    3. Присутсвие (с паспортом и идентификационным кодом) супруги(га), если покупатель в браке, или нотариально оформленное согласие, если не может присутствовать на сделке (по требованию нотариуса)
    4. Свидетельство о браке и смерти супруга (если на момент оформления покупки он(она) мертвы)

    У нотариуса оформляются:

    1. Справка об отсутствии налогового запрета (из Государственного реестра отягощений движимого имущества) – справка оформляется на каждого собственника – сособственника - продавца
    2. Справка об отсутствии запретов на отчуждение (из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества)

     

    ответить
  • pioner 5 лет назад

    Спасибо.

    Еще вопрос: а кто по закону должен нести эти расходы? Особенно интересует, естественно, госпошлина и взнос в Пенсионный фонд.

    ответить
  • Yadviha 5 лет назад

    Гос пошлину оплачивает продавец (в соответствии с декретом «О гос. пошлине»), а пенсионный сбор (в соответствии с Законом Украины О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование № 967-XIV от 15 июля 1999 года) платит покупатель, но если покупатель стоит на квартирном учете, или для него это первая покупка недвижимости, то пенсионный сбор не вноситься. Уточните у нотариуса, какими документами Вам нужно будет подтвердить что эта квартира, - Ваша первая квартира, или Вам нужно будет предоставить справку, что Вы стоите на квартирном учете.

    Кто платит остальные платежи не урегулировано законом, но обычно ВСЕ платежи вносятся по договоренности (иногда даже налог продавца платит покупатель).

    ответить
  • pioner 5 лет назад

    Появились конкретные вопросы.

    1. В квартире прописан один человек - муж. Жена прописана в другом месте. Есть дочь несовершеннолетняя. Нужено ли разрешение опекунского совета?

    2. Тот человек, который ПРОПИСАН в квартире НЕ является ее владельцем, но переговоры о продаже ведет он. Рассказал такую историю: 

    - купил квартиру в 2006 году

    - свидетельство на право собственности получил в 2010

    - в 2011 "продал" фиктивно квартиру компаньону (договор купли продажи есть), т.к.  был непогашенный кредит в банке.

    Вопрос: в чем опасность такой ситуации и каковы варианты обезопасить себя?

    ответить
  • Yadviha 5 лет назад

    1. Проверте, где прописан ребенок – (Форма № 3 из ЖЕКА), если ребенок прописан с женой – не в покупаемой Вами квартире, то получать разрешение опекунского совета не нужно.

    2. Каким документом он оформлял покупку квартиры в 2006 году? Почему после покупки квартиры он свое право собственности оформлял не договором купли-продажи, а свидетельством. Кто указан в свидетельстве  как владелец квартиры. Учитывая рассказанную историю, нужно проверить все ли собственники квартиры, указанные в свидетельстве на праве собственности в 2010 году дали свое согласие на продажу квартиры в 2011.

    3. Проверте, не является ли квартира залогом по кредиту, какие условия кредита и договора залога, если является залогом. Если квартира передана банку в залог, - то вывод квартиры из залога нужно согласовывать с банком.

    ответить
  • pioner 5 лет назад

    Как проверить пункт №3.  Достаточно ли справки об отсутствии запретов на отчуждение? 

    ответить
  • pioner 5 лет назад

    Как проверить дали собственники согласие на продажу или нет? Это оформляется отдельным документом или указывается в договоре купли-продажи?

    ответить
  • Yadviha 5 лет назад

    Да, достаточно.

    ответить
  • Yadviha 5 лет назад

    Может указываться в договоре, а может и быть оформлено отдельным документом. Это можно проверить у нотариуса, который оформлял тогда сделку.

     

    ответить
Добавить комментарий

Считаете эту консультацию полезной? Поделитесь ссылкой на нее через свою любимую социальную сеть!

Loading...